De plus en plus de propriétaires envisagent de créer une SCI pour gérer la location meublée de leurs biens immobiliers. Cette solution présente à première vue des avantages en matière de gestion patrimoniale. Cependant, un problème se pose : la SCI, par nature, ne peut exercer que des activités civiles, tandis que la location meublée est considérée comme une activité commerciale par le fisc. Cette incompatibilité peut entraîner des conséquences juridiques et fiscales importantes pour les investisseurs mal informés.

Alors, comment éviter les pièges ?


Une SCI (Société Civile Immobilière) est un cadre juridique utilisé pour la gestion et la détention de biens immobiliers par plusieurs associés. Ce type de société est principalement destiné à exercer des activités de nature civile, comme la location nue.
En revanche, il est déconseillé d’utiliser une SCI pour de la location meublée, car cette dernière est souvent considérée comme une activité commerciale.
Hors, la SCI se différencie des entreprises relevant des régimes SARL ou SAS en interdisant toute activité à caractère commercial. Cela signifie qu’en principe, elle ne peut pas se lancer dans la location meublée, considérée comme une activité commerciale selon l’article L.110-1 du Code de commerce.
Par défaut, les revenus fonciers générés par une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Toutefois, une SCI qui propose de la location meublée entre dans le cadre d’une activité commerciale et se voit automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans ce cas, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et la SCI perd son régime de transparence fiscale.

Ce passage à l’IS a plusieurs conséquences pour la SCI :

  • Obligation de tenir une comptabilité plus rigoureuse avec des comptes annuels.
  • Double imposition si des dividendes sont distribués aux associés.
  • La plus-value professionnelle, souvent plus élevée que celle des particuliers, s’applique en cas de vente du bien.

  Par contre, l’impôt sur les sociétés va présenter un avantage en matière de déduction de charges supplémentaires pour le contribuable.
En effet, la SCI pourra amortir le prix du bien, ce qui va générer une déduction de charges supplémentaires.
Mais ce n’est pas tout, le taux à 15% sera pratiqué sur les 42 500 premiers euros de bénéfices

Toujours dans le cadre d’optimiser au mieux la gestion d’une location meublée en SCI , cette dernière pourrait être transformée en SARL de FAMILLE afin de venir contrebalancer cette interdiction…

La location meublée est un sujet qui débouche sur de nombreuses questions de réglementation et d’optimisation fiscale ; le conseil et l’accompagnement d’un professionnel peut s’avérer utile pour prendre les bonnes décisions.

Gregory Gerson

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