Month: October 2024

De plus en plus de propriétaires envisagent de créer une SCI pour gérer la location meublée de leurs biens immobiliers. Cette solution présente à première vue des avantages en matière de gestion patrimoniale. Cependant, un problème se pose : la SCI, par nature, ne peut exercer que des activités civiles, tandis que la location meublée est considérée comme une activité commerciale par le fisc. Cette incompatibilité peut entraîner des conséquences juridiques et fiscales importantes pour les investisseurs mal informés.

Alors, comment éviter les pièges ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un cadre juridique utilisé pour la gestion et la détention de biens immobiliers par plusieurs associés. Ce type de société est principalement destiné à exercer des activités de nature civile, comme la location nue.
En revanche, il est déconseillé d’utiliser une SCI pour de la location meublée, car cette dernière est souvent considérée comme une activité commerciale.
Hors, la SCI se différencie des entreprises relevant des régimes SARL ou SAS en interdisant toute activité à caractère commercial. Cela signifie qu’en principe, elle ne peut pas se lancer dans la location meublée, considérée comme une activité commerciale selon l’article L.110-1 du Code de commerce.
Par défaut, les revenus fonciers générés par une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
Toutefois, une SCI qui propose de la location meublée entre dans le cadre d’une activité commerciale et se voit automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans ce cas, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et la SCI perd son régime de transparence fiscale.

Ce passage à l’IS a plusieurs conséquences pour la SCI :

• Obligation de tenir une comptabilité plus rigoureuse avec des comptes annuels.
• Double imposition si des dividendes sont distribués aux associés.
• La plus-value professionnelle, souvent plus élevée que celle des particuliers, s’applique en cas de vente du bien.

  Par contre, l’impôt sur les sociétés va présenter un avantage en matière de déduction de charges supplémentaires pour le contribuable.
En effet, la SCI pourra amortir le prix du bien, ce qui va générer une déduction de charges supplémentaires.
Mais ce n’est pas tout, le taux à 15% sera pratiqué sur les 42 500 premiers euros de bénéfices

Toujours dans le cadre d’optimiser au mieux la gestion d’une location meublée en SCI , cette dernière pourrait être transformée en SARL de FAMILLE afin de venir contrebalancer cette interdiction…

La location meublée est un sujet qui débouche sur de nombreuses questions de réglementation et d’optimisation fiscale ; le conseil et l’accompagnement d’un professionnel peut s’avérer utile pour prendre les bonnes décisions.

Comme évoqué dans notre dernière newsletter de juillet, l’été 2024 s’annonçait mitigé, influencé par divers facteurs (économiques, politiques et météorologiques) peu favorables.
En juillet, cette tendance s’est confirmée, avec un recul généralisé dans de nombreuses régions. Certains professionnels parlent d’une baisse allant jusqu’à 14 % par rapport à 2023 (hors Île-de-France, impactée positivement par les JO). Le prix des logements a également joué un rôle important : ils sont restés trop élevés, comme si nous étions encore dans une période de “revenge travel” post-COVID, où les vacanciers dépensaient sans compter.
Booking et Airbnb ont tous deux constaté une forte augmentation de leur catalogue (+10 % pour Booking et +20 % pour Airbnb), mais la demande n’a pas suivi, entraînant une baisse des taux d’occupation pour de nombreuses annonces. Le bilan global reste correct, notamment grâce à l’effet positif des JO, sans lequel les résultats auraient probablement été plus faibles.
Heureusement, le mois d’août a permis à de nombreux acteurs de compenser les pertes de juillet et finir la saison estivale sur une bonne note.

Bilan Immogroom pour l’été 2024 :
Dès le début de la saison, nous avons opté pour une stratégie visant à préserver les taux d’occupation tout en maintenant des tarifs attractifs : réduire la durée minimum de séjour.
Grâce à cette approche, nous avons pu obtenir de bons résultats par rapport à la tendance générale du marché :
– Le prix moyen par nuit a augmenté de 1,9 %
– Le taux d’occupation payé a progressé de 12,7 %
– Le revenu par chambre disponible (RevPAR) a grimpé de 14,8 %
À noter, la durée moyenne des séjours a baissé de 24 %, conséquence de cette stratégie, et la fenêtre de réservation a diminué de 18 % (délais entre la prise de réservation et la date d’arrivée), reflétant la tendance actuelle des voyageurs à rechercher des offres de dernière minute.

Perspectives pour la basse saison :
Les mois à venir s’annoncent difficiles. Avec une augmentation conséquente du nombre d’annonces (source Booking et Airbnb), la concurrence sera rude, surtout dans un contexte où la demande est faible. Une offre supérieure à la demande entraîne généralement une baisse des taux d’occupation et des prix.
Pour y remédier, nous souhaitons accélérer sur une stratégie que nous avons testé les deux derniers hivers et qui présente des résultats très encourageants : la location moyenne durée (locations de plus de 28 nuits). Si vous êtes intéressé par ce type de séjours et ne l’avez pas encore signalé, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis de vous proposer une stratégie adaptée pour votre bien.